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부동산 상가, 점포 임대시의 유의사항을 참고하시기 바랍니다.
상가건물임대차보호법의 적용대상은?
물건 소재지 별로 환산된 보증금 이하에 해당되는 영세상인이 임차해 있는 상가건물.
- 서울특별시 : 2억6천만원 이하
- 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울 제외) : 2억1천만원 이하
- 광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억6천만원 이하
- 그 밖의 지역 : 1억5천만원 이하
구체적인 보호방안은?
임차인이 건물의 인도(입점)와 사업자등록을 신청한 날의 다음날로부터 임대인 이외의 제 3자에 대해서도 임차상가에 대한 임차인의 지위(권리, 의무)를 주장할 수 있는 대항력과 대항요건에 더하여 임대차 계약서상에 확정일자 날인을 받으면 우선 변제권을 부여하여 보호하며, 일정 보증금 이하의 소액 보증금에 해당하는 임차인이 전기의 대항요건을 갖추면 최우선 변제권을 부여하여 보호합니다.
따라서 임차하고자 하는 상가에 대한 제권리 관계 및 물리적인 실체, 임차인 등의 현황을 파악한 후 계약체결에 하자가 없다고 판단될 때에 건물의 인도(입점), 사업자등록신청, 계약서상 확정일자 날인의 요건을 신속히 갖추는 것이 중요합니다.
또한 임차인으로서 채무불이행 등이 없는 한 최초의 임차기간을 포함하여 전체 임차기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신요구권을 부여하여 일정 기간의 안정적인 영업활동을 보장하고 있습니다.
상가건물임대차보호법 적용대상이 아닌 임차인의 대책은?
전세권설정등기를 갖추거나 적어도 임대차등기를 갖추지 아니하는 한 그 보호가 미흡하여 보다 세심하게 물건에 대한 제권리 관계 및 현황을 파악한 후 계약에 임하셔야 됩니다.
권리금이란 무엇입니까?
권리금이란 영업상의 노하우, 확보된 고객수, 지명도 등에 따른 영업활성화 정도에 따른 대가 또는 장소적 이점에 대한 대가로 임차인으로부터 임대인에게, 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전이며, 법적으로 인정되는 권리가 아니고 판례도 권리금의 지위를 인정치 아니하고 사적자치에 맡기고 있습니다.
권리금의 회수는 어떻게 합니까?
권리금의 성격상 반환특약이 없으면 이를 반환 청구할 수 없으며 따라서 권리금을 수수할 때는 상가의 번영 정도가 유지되거나 주변의 상가여건이 개선될 것이 예상되어 새로운 임차인 및 전차인으로부터 회수할 가능성이 충분할 때라야 지급하여야 할 것입니다.
상가건물임대차보호법 역시 구체적인 권리금에 대한 규정 없이 일정 요건의 경우 임차인에게 5년의 임차기간을 보장함으로써 임차권의 양도나 전대차의 기회에 부수하여 새로운 임차인이나 전차인으로부터 권리금을 회수케 간접적으로 규율하고 있습니다.
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